Доходы и расходы инвесторов: как планировать бюджет перед покупкой коммерческой недвижимости

Ипотека в Испании

Принято считать, что коммерческая недвижимость требует больших затрат на содержание. Однако есть такие типы договоров аренды, при которых основные расходы лежат на арендаторах и с учётом доходов затраты окупаются с лихвой даже при наличии ипотечного кредита. «Транио» рассказывает об основных статьях доходов и расходов при владении коммерческими объектами.

Статьи доходов и расходов владельца коммерческой недвижимости

Доходы Расходы
— арендная плата,
— наружная (outdoor) реклама и реклама внутри помещений (indoor),
— амортизация
— удорожание недвижимости: прирост капитала в случае перепродажи объекта.
1. Разовые расходы при покупке недвижимости:

— стоимость объекта недвижимости,
— Due Diligence (бухгалтерская, юридическая и техническая экспертизы, оценка рисков),
— услуги риелтора,
— налог на покупку, гербовый сбор,
— услуги нотариуса и юриста,
— банковские услуги (открытие счёта, переводы),
— комиссия банка на выдачу кредита (если объект приобретается с помощью заёмных средств),
— первоначальный ремонт и обустройство объекта, отделка помещений.

2. Регулярные расходы:

— выплаты по ипотеке (если недвижимость куплена в кредит),
— заём учредителя,
— ежегодный налог на недвижимость*,
— коммунальные услуги*,
— эксплуатационные расходы (инженерные системы, уборка, охрана)*,
— страховка*,
— услуги управляющей компании, персонала,
— услуги бухгалтера (отчётность),
— услуги юриста (при необходимости),
— услуги брокеров по поиску арендаторов (в отдельных случаях платит арендатор).

* Во многих случаях эти расходы возвращаются собственнику через сервисный сбор, который выплачивается арендатором.

Доходы: не стóит забывать про индексацию аренды и амортизацию

Собственник коммерческого объекта получает арендную плату за месяц (в Австрии, Германии, Испании) или за квартал (во Франции) вперёд. В Великобритании, Чехии и Швейцарии распространены как ежемесячные, так и поквартальные платежи. При подписании договора с арендатора взимается страховой депозит в размере суммы оплаты трёх месяцев аренды (в Испании — двух, в Швейцарии — шести).

При аренде торговых центров арендная плата иногда взимается в виде процента с годового товарооборота (от 3 до10 %). Якорные арендаторы (компании, снимающие не менее 5–15 % площадей объекта) обычно платят меньше остальных.

В случае долгосрочных (от 10 лет) контрактов арендная плата ежегодно индексируется в соответствии с ростом инфляции в стране. Но, например, в Чехии такой практики почти нет, поскольку большинство договоров заключается на 3 или 5 лет.

Помимо собственно платы за сдаваемые помещения, собственник обычно взимает с арендатора НДС на аренду. Эта сумма впоследствии уплачивается государству. В некоторых случаях арендодатель может частично вернуть уплаченный НДС в качестве компенсации за расходы на ремонт или строительство.

«НДС, получаемый от арендаторов, компенсирует инвестору НДС, уплаченный при покупке объекта. В Германии эта система работает автоматически: государство сразу исключает НДС из стоимости объекта, а налог на услуги брокера и другие издержки при покупке компенсируются из будущей арендной платы»,— говорит Георгий Качмазов, управляющий партнёр «Транио».

К доходам также можно отнести амортизацию. Это снижение налогооблагаемой стоимости недвижимости за счёт её потенциального износа. Например, если недвижимость стоит 10 млн евро, из которых 2 млн — это стоимость участка, то, поскольку земля не подлежит износу, амортизироваться будут 8 млн. Если допустить, что амортизация коммерческого здания составляет 2 % в год, то из налогооблагаемой суммы ежегодно будут вычитаться 160 тыс. евро. Помимо этого, из налогооблагаемого дохода будут вычитаться проценты по кредиту.

Расходы: главное — прописать выгодные условия в контракте

Расходы могут быть разовыми (стоимость объекта, ипотека, налоги на покупку, комиссии брокеров и т.д.) и регулярными (расходы на содержание, выплаты по ипотеке и т.д.).

Разовые расходы на покупку недвижимости и оформление сделки составляют в среднем около 10 % от стоимости объекта. К ним могут добавляться затраты на первоначальный ремонт и отделку помещений — эта сумма зависит от состояния объекта.

Что касается регулярных расходов на содержание, то, в зависимости от типа договора аренды, инвестор может быть частично от них освобождён. Самый распространённый тип аренды — NNN lease, при котором собственник платит только за содержание несущих конструкций здания. Права и обязанности арендатора и арендодателя оговариваются в конкретном договоре аренды.

Расходы собственника в зависимости от типа аренды

Тип аренды Какие расходы несёт собственник
Gross rent lease Содержание и обслуживание Страховка Налог на недвижимость
N lease (Single net lease) Содержание и обслуживание Страховка
NN lease (Double net lease) Содержание и обслуживание
NNN lease (Triple net lease), аналог в Германии — Dach & Fach Только ремонт фасада и кровли здания
Absolute NNN lease

По любому из типов аренды расходы на обслуживание, страховку и налоги изначально может нести собственник, но после их оплаты потраченная сумма может вернуться к нему в виде сервисного сбора, который включает оговорённые контрактом расходы. Сервисный сбор платится арендатором и предназначен для того, чтобы собственник мог вернуть потраченное.

В каждой стране есть типичные условия, касающиеся расходов и обязанностей арендатора и арендодателя. Например, в Великобритании собственник не несёт почти никаких расходов (распространён тип аренды absolute NNN lease), а во Франции он оплачивает ремонт, комиссию брокеров, занимающихся арендой, и налог на недвижимость (тип аренды — gross rent lease).

Расходы арендаторов и арендодателей по типичным контрактам
Данные Cushman & Wakefield

Страна Расходы арендатора Расходы арендодателя
Австрия — сдача в аренду: юридическое сопровождение — 1 % от годовой аренды, государственный налог — 1 %, комиссия агентства — 3 месяца аренды;
— сервисный сбор: включает коммунальные расходы, комиссию за управление, расходы на уборку, страховку и налог на недвижимость;
— ремонт: внутренние помещения;
— НДС на аренду: 20 %.
— ремонт: фасад и кровля.
Великобритания — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости — 5–10 % от годовой аренды, юридическое сопровождение — около 5 % плюс НДС 20 %;
— сервисный сбор: включает коммунальные услуги, страховку, расходы на управление и налог на недвижимость;
— ремонт: ремонт (полностью) и содержание;
— страховка: арендатор платит за страхование внутренних помещений напрямую, а за страхование внешних конструкций — через сервисный сбор;
— НДС на аренду: 20 %.
— арендодатель платит за ремонт и страхование несущих конструкций, но эти расходы возмещаются через сервисный сбор.
Германия — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости в размере 3–4 месяцев аренды (2–3 месяцев в случае аренды промышленных и торговых помещений) плюс НДС 19 %;
— сервисный сбор: включает налог на недвижимость, коммунальные расходы и страховку;
— ремонт: внутренние помещения;
— НДС на аренду: 19 %.
— сдача в аренду: обычно собственник платит комиссию только на слабых рынках, и это справедливо только для объектов, пользующихся слабым спросом;
— ремонт: типичны договоры аренды Dach & Fach, при которых арендодатель отвечает только за ремонт несущих конструкций.
Испания — сервисный сбор: включает коммунальные расходы и налог на недвижимость;
— ремонт: внутренние помещения;
— страховка: внутренние помещения;
— НДС на аренду: 21 %.
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости 10–15 % от годовой аренды плюс НДС 21 % (иногда комиссию платит арендатор);
— ремонт: фасад и кровля;
— страховка: фасад и кровля.
Франция — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости до 15 % от годовой аренды плюс НДС 20 %;
— сервисный сбор: включает коммунальные расходы и страховку;
— ремонт: ремонт внутренних помещений;
— НДС на аренду: 20 %.
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости до 15 % от годовой аренды плюс НДС 20 %;
— налог на недвижимость: сумма зависит от конкретного города; иногда платит арендатор (особенно если речь идёт о промышленных или торговых помещениях);
— ремонт: фасад и кровля.
Чехия — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости 5–8 % при аренде офисов и 10–15 % при аренде торговых помещений;
— сервисный сбор: включает коммунальные расходы, комиссию за управление, расходы на уборку и налог на недвижимость;
— ремонт: внутренние помещения;
— страховка: внутренние помещения и бизнес;
— НДС на аренду: 21 %.
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости 7–17 % от годовой аренды;
— ремонт: фасад и кровля;
— страховка: фасад и кровля.
Швейцария — сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости 7–15 % от аренды;
— сервисный сбор: включает коммунальные услуги;
— ремонт: мелкие работы.
— сдача в аренду: комиссия агентства недвижимости 10–15 %;
— налог на недвижимость: размер зависит от кантона;
— ремонт: крупные ремонтные работы;
— страхование: страхование здания.

Помимо этого, инвестору рекомендуется предусмотреть такую статью расходов, как заём учредителя — в дальнейшем это поможет оптимизировать налог на прибыль компании, если объект оформлен на юридическое лицо. Суть этого процесса в том, что учредитель предоставляет кредит своей компании, на которую оформляется недвижимость, а затем возвращает долг и выводит эти средства из-под налога на прибыль.

Поскольку в Европе распространены контракты NNN lease, по которым большинство расходов на содержание лежит на арендаторе, собственнику остаётся платить лишь за капитальный ремонт здания и услуги персонала.

Чтобы максимально снизить расходы на управление, «Транио» рекомендует иностранному инвестору:

  • покупать недвижимость, уже сданную в аренду по договорам типа NNN lease;
  • пользоваться кредитом для создания финансового рычага и повышения доходности на вложенный капитал;
  • учитывать амортизацию и получать налоговые вычеты;
  • покупать новую недвижимость, не требующую расходов на капитальный ремонт;
  • выдавать заём учредителя для оптимизации налога на прибыль.

Юлия Кожевникова, «Транио»

Читайте также  Цены на недвижимость в Испании упали до уровня 2003 года и продолжают падать