Карт-бланш для инвесторов: «золотые визы» в Южной Европе

Ипотека в Испании

В 2008 году в Европе начался финансовый кризис. Проблемы в экономике сказались на состоянии местных рынков недвижимости: сократился объём инвестиций, цены на недвижимость упали на 20–40 %. Чтобы стимулировать приток капитала из-за рубежа, некоторые страны Южной Европы запустили программы «золотых виз»: Греция, Испания, Кипр и Португалия стали выдавать виды на жительство иностранным инвесторам в обмен на инвестиции в экономику своей страны. Мальта, где такая программа работала с 1988 года, сделала условия для инвесторов более гибкими. Хотя программы получения ВНЖ предлагают инвестиции в разные типы активов: недвижимость, бизнес, гособлигации, банковские депозиты или фонды, дома и квартиры остаются самым популярным объектом вложений капитала.

Запуск программ принёс результаты: возможностью получить ВНЖ за инвестиции воспользовались тысячи иностранцев, проинвестировав в рынки недвижимости стран Южной Европы миллиарды евро. Интерес покупателей из-за рубежа, вкупе с другими факторами, поддержал рост цен за квадратный метр.

Самая популярная программа в Южной Европе — «золотая виза» Португалии: с момента её запуска до конца мая 2018 португальский ВНЖ получили почти 6,3 тыс. иностранцев, инвестировав в португальскую экономику 3,8 млрд евро.

«Золотая виза» — свобода за деньги

Программы «золотых виз» позволяют получить статус резидента любому иностранцу старше 18 лет. По сравнению с другими способами получения ВНЖ (на основании брака, работы, учёбы или с целью воссоединения семьи) это относительно несложная и быстрая процедура: власти не предъявляют к заявителям требований по знанию языка или истории страны, а рассмотрение документов длится от пары недель до нескольких месяцев.

Все программы стран Южной Европы в качестве одной из опций предлагают инвестиции в недвижимость. В Испании минимальная стоимость объекта должна составить 500 тыс. евро, в Португалии — 350 тыс. (если он построен больше 30 лет назад или находится в районе городской регенерации). На Мальте требуется инвестировать и в облигации, и в недвижимость одновременно: 250 тыс. евро — в ценные бумаги и 50 или 60 тыс. евро в зависимости от локации — в аренду объекта на пять лет (или покупку — тогда сумма увеличивается до 270 или 320 тыс.). Кипр предлагают выдачу ВНЖ в обмен на недвижимость стоимостью от 300 тыс. евро, при этом инвестор должен положить 30 тыс. на депозит в местном банке. Самую недорогую программу предлагает Греция: греческий ВНЖ можно получить, купив объект по цене от 250 тыс. евро. 

Читайте также  Марбелья: рынок, которому кризис нипочем

В рамках таких программ инвесторы получают ряд важных преимуществ:

  • возможность путешествовать без виз по странам Шенгенской зоны;
  • они могут жить в родной стране или там, где получили ВНЖ: южно-европейские страны, выдающие «золотые визы», предъявляют символические требования к срокам пребывания на своей территории или не предъявляют вообще;
  • если инвестор проводит в стране, выдавшей ВНЖ, меньше полугода, то его налоговое резидентство остаётся прежним;
  • ВНЖ получает вся семья инвестора: супруги, дети, в некоторых странах — родители обоих супругов;
  • выданные ВНЖ фактически являются бессрочными: их можно продлевать неограниченное количество раз;
  • купленные объекты можно сдавать в аренду: благодаря популярности этого региона у туристов такая недвижимость, по оценкам экспертов международного брокера недвижимости Tranio, может приносить инвестору 5–7 % годовых. 

Если инвестор действительно проживает в стране, выдавшей ВНЖ, то спустя определённый срок может подать заявление на получение гражданства. Кипр предлагает и более простой вариант: кипрский паспорт можно получить за несколько месяцев, купив недвижимость стоимостью от 2 млн евро.

Злоупотребление свободой

С другой стороны, программы инвестиционных ВНЖ могут стать лазейкой для тех, кто пытается укрыться от налогов. Как говорится в докладе Организации стран экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), поскольку программы инвестиционного ВНЖ не контролируют вопрос налогового резидентства, это приводит к нарушениям в отчётности в рамках единого стандарта обмена информацией (Common Reporting Standard, CRS), по которому страны ЕС должны отправлять данные о банковских счетах нерезидентов местным налоговым органам.

В докладе ОЭСР рассматривается два примера возможных нарушений. В первом резидент страны А может приобрести недвижимость в стране Б за 500 тыс. евро, получить ВНЖ и возможность сменить налоговое резидентство, не оплачивая налоги на доходы, получаемые за её пределами. Затем он откроет счёт в банке страны В. Хотя при открытии счёта в документах нужно указывать все страны резидентства для целей налогообложения, он укажет только страну Б. В результате банк страны В не выявит связи лица со страной А и не будет обмениваться с ней финансовой информацией. Во втором случае инвестор может получить инвестиционный ВНЖ и при открытии счёта в местном банке предоставить счета за коммунальные услуги для объекта, купленного в рамках программы «золотой визы». Банк решит, что инвестор является налоговым резидентом этой страны и не будет обмениваться информацией о счёте со страной, налоговым резидентом которой он является на самом деле.

Читайте также  Дома с видом на поля для гольфа продаются в Испании за полцены

По мнению экспертов ОЭСР, наиболее высокий риск нарушений принципов соглашения об обмене финансовой информации представляют программы, которые не предъявляют строгих требований к физическому присутствию инвестора в стране. Это справедливо для всех программ стран Южной Европы и рассматривается инвесторами как их преимущество: Греция, Испания и Мальта вообще никак не ограничивают пребывание инвестора на своей территории, Кипр нужно посещать раз в два года, а в Португалии требуется провести всего одну неделю в первый год и по две недели — в следующие два года. Ещё один фактор риска — отказ от участия в CRS, однако все страны Южной Европы, предлагающие программы «золотых виз», участвуют в обмене.

Чтобы предотвратить случаи подобных нарушений, ОЭСР настаивает на более тщательной проверке документов, подтверждающих физическое присутствие инвестора в той или иной стране, просит инструктировать заявителей о том, что необходимо указывать все юрисдикции налогового резидентства при открытии счёта в зарубежном банке. Пока эти предложения существуют в абстрактной форме, но есть вероятность, что в будущем программы по выдаче «золотых виз» будут ужесточены, чтобы соответствовать требованиям ОЭСР: так Кипр уже объявил об ограничении выдачи паспортов за инвестиции до 700 в год после обвинений в том, что среди получивших кипрское гражданство есть те, кого обвиняют в коррупции на родине.

Все статьи этого автора